Une assurance habitation propriétaire couvre le bâtiment, son contenu et votre responsabilité civile envers les voisins et les tiers. La loi ne l'impose pas pour une maison individuelle que vous habitez. En copropriété, tout propriétaire, occupant ou non, doit être assuré au moins en responsabilité civile.
Assurance en Direct est courtier en assurance depuis 2004. Nous comparons pour vous les contrats de nos assureurs partenaires, et un conseiller reprend le dossier par téléphone quand le logement sort du cadre du formulaire. Le devis en ligne prend 2 minutes.
L'assurance habitation est-elle obligatoire pour un propriétaire ?
La réponse dépend de deux choses : le type de bien, et le fait que vous l'habitiez ou non. Le locataire, lui, est toujours tenu de s'assurer, ce que détaille la page assurance habitation pour locataire. Pour un propriétaire, la loi distingue les cas suivants.
| Votre situation | Obligation légale | Contrat adapté |
|---|---|---|
| Maison individuelle que vous habitez | Aucune | Multirisque habitation propriétaire occupant |
| Appartement en copropriété que vous habitez | Responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) | Multirisque habitation propriétaire occupant |
| Logement en copropriété loué ou vide | Responsabilité civile (même article) | Assurance propriétaire non occupant |
| Maison individuelle louée ou vide | Aucune | Assurance propriétaire non occupant |
L'absence d'obligation ne supprime pas le risque. Un propriétaire sans contrat règle lui-même la remise en état de son logement après un incendie ou une tempête. Il indemnise aussi sur ses propres deniers le voisin dont l'appartement a été inondé depuis ses canalisations. La banque qui finance l'achat peut d'ailleurs demander une attestation d'assurance dans son offre de prêt.
Un dernier point concerne les acheteurs. Selon l'article L121-10 du Code des assurances, le contrat du vendeur se poursuit de plein droit au profit de l'acquéreur, qui a la faculté de le résilier. Vous n'êtes donc pas tenu de garder cet assureur : demandez un devis avant la signature chez le notaire, et choisissez.
Ce que couvre une assurance habitation propriétaire
Le contrat d'un propriétaire occupant est une multirisque habitation, souvent abrégée MRH. Il diffère de celui d'un locataire sur un point : il garantit les murs, et pas seulement ce qu'ils contiennent.
Le bâtiment
Sont assurés la structure et ce qui y est fixé : murs, toiture, charpente, portes et fenêtres, installations électriques, canalisations, chauffage. Les événements garantis figurent dans les conditions générales. On y trouve en règle générale :
- l'incendie, l'explosion et la fumée ;
- le dégât des eaux, dont les démarches sont expliquées dans notre article dégât des eaux et assurance habitation ;
- la tempête, la grêle et le poids de la neige sur la toiture ;
- les catastrophes naturelles et technologiques ;
- le vol et le vandalisme, selon la formule choisie ;
- le bris de glace, selon la formule choisie.
L'usure, le défaut d'entretien et le vieillissement de la toiture ne sont pas des sinistres. Un assureur indemnise un événement soudain, pas des travaux de rénovation.
Le mobilier et les objets de valeur
Meubles, électroménager, appareils électroniques, vêtements : le contenu est garanti dans la limite du capital mobilier que vous déclarez. Les bijoux et les objets de valeur ont un plafond à part, plus bas. Refaites le compte tous les deux ou trois ans, car le capital fixé le jour de la souscription ne suit pas vos achats. Gardez les factures et quelques photos : ce sont elles que l'expert vous demandera.
La responsabilité civile
Elle paie les dommages que votre logement ou vous-même causez à autrui. Une tuile qui tombe sur un passant, un arbre du jardin couché sur la voiture du voisin, une fuite qui traverse le plancher jusqu'à l'appartement du dessous, un feu qui gagne la maison mitoyenne. Dans ces quatre cas, la victime se retourne contre vous, et c'est cette garantie qui l'indemnise à votre place.
Catastrophes naturelles et sécheresse
La garantie catastrophes naturelles figure obligatoirement dans tout contrat multirisque habitation. Elle ne joue qu'après la publication d'un arrêté interministériel qui reconnaît l'état de catastrophe naturelle dans votre commune, pour la période concernée. Vous avez alors 30 jours, à compter de cette publication, pour déclarer le sinistre. Une franchise fixée par la réglementation, et non par l'assureur, reste à votre charge.
Les fissures dues au retrait-gonflement des argiles, que l'on appelle couramment la sécheresse, relèvent de cette même garantie et de la même condition : sans arrêté pour votre commune, pas d'indemnisation à ce titre. Le site public Géorisques indique, adresse par adresse, l'exposition d'un terrain aux argiles et aux inondations. Consultez-le avant d'acheter, puis signalez les fissures à l'assureur dès qu'elles apparaissent, avec des photos datées.
Maison ou appartement en copropriété : ce qui change
Assurance habitation pour une maison individuelle
Vous possédez tout le bâtiment, donc vous assurez tout : la maison, mais aussi ce qui l'entoure. C'est là que les contrats diffèrent le plus. Quatre éléments sont à déclarer et à vérifier ligne par ligne dans le devis.
- Les dépendances (garage, abri de jardin, atelier) sont garanties jusqu'à une surface ou un plafond indiqués au contrat, et parfois seulement si elles sont déclarées.
- La piscine et ses équipements font l'objet d'une garantie spécifique ou d'une option dans de nombreux contrats ; une piscine non déclarée risque de ne pas être couverte.
- Les clôtures, le portail et les arbres sont inclus dans certaines formules et exclus dans d'autres.
- Les panneaux solaires et la pompe à chaleur doivent être signalés à l'assureur, qui précise s'ils sont garantis contre le vol, la grêle ou la panne.
Assurance habitation pour un copropriétaire
L'immeuble a déjà un contrat, souscrit par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes : toiture, façades, cages d'escalier, ascenseur. Ce contrat ne couvre ni vos meubles ni vos embellissements, et il ne vous dispense pas de l'obligation posée par l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Votre propre contrat garantit donc vos parties privatives (sols, cloisons, cuisine équipée, salle de bains), votre mobilier et votre responsabilité civile envers les autres copropriétaires et les tiers. La limite entre parties communes et privatives est fixée par le règlement de copropriété. Relisez-le avant de déclarer un sinistre : c'est lui qui dit à quel assureur s'adresser.
Valeur à neuf, vétusté et franchise : comment vous êtes indemnisé
Deux contrats au même prix peuvent verser des sommes très différentes après le même sinistre. Tout tient au mode d'indemnisation, écrit dans les conditions générales.
En valeur d'usage, l'assureur déduit la vétusté, c'est-à-dire la dépréciation due à l'âge et à l'usure du bien détruit. En valeur à neuf, il rembourse la reconstruction ou le remplacement sans cette déduction, ou avec une déduction plafonnée. Certains contrats ne versent la part correspondant à la vétusté qu'après les travaux, sur présentation des factures. Lisez cette clause pour le bâtiment et pour le mobilier, car la règle n'est pas toujours la même pour les deux.
La franchise est la somme qui reste à votre charge à chaque sinistre. Une franchise élevée fait baisser la cotisation, mais elle rend les petits sinistres inutiles à déclarer.
Reste l'exactitude de vos déclarations. Le nombre de pièces, la surface et les dépendances servent à calculer la prime. Si une erreur commise sans mauvaise foi est découverte après un sinistre, l'article L113-9 du Code des assurances autorise l'assureur à réduire l'indemnité en proportion de la prime payée par rapport à celle qui aurait dû l'être. Une fausse déclaration intentionnelle entraîne la nullité du contrat (article L113-8).
Côté délais, vous disposez de 5 jours ouvrés pour déclarer un sinistre, et de 2 jours ouvrés seulement après un vol.
Ce qui fait le prix d'une assurance habitation propriétaire
Aucun barème ne s'applique à tous les propriétaires. La cotisation se calcule à partir du logement et de vos choix de garanties :
- le type de bien, maison ou appartement, et son nombre de pièces ;
- la commune et l'exposition au vol, aux inondations ou aux argiles ;
- les dépendances, la piscine et les équipements extérieurs ;
- le capital mobilier et les objets de valeur déclarés ;
- le niveau de franchise et le mode d'indemnisation ;
- les sinistres déclarés les années précédentes.
Un propriétaire paie en général davantage qu'un locataire pour un logement comparable, puisque son contrat garantit aussi le bâtiment. Pour faire baisser la note sans retirer de garantie utile, comparez plusieurs devis à couverture égale et regardez si un regroupement de contrats vous rapporte quelque chose : notre article regrouper ses assurances chez le même assureur fait le tri. La formation du tarif est décrite dans l'article sur le prix d'une assurance habitation par mois, et les leviers d'économie dans notre page assurance habitation à petit prix.
Propriétaire non occupant : l'assurance PNO en bref
Vous louez le logement, ou il reste vide entre deux locataires ? Le contrat de propriétaire occupant ne convient plus. Il faut une assurance propriétaire non occupant, dite PNO. Elle couvre votre responsabilité civile de propriétaire, par exemple quand un défaut d'entretien du bâtiment cause un dommage au locataire ou à un voisin. Selon la formule, elle garantit aussi les murs lorsque l'assurance du locataire ne joue pas : logement vacant, locataire non assuré, sinistre dont il n'est pas responsable.
En copropriété, cette couverture en responsabilité civile est obligatoire depuis la loi ALUR, même pour un logement loué. Pour une maison individuelle, elle reste facultative. Si vous logez votre enfant pendant ses études, voyez plutôt la page assurance habitation pour étudiant. Pour un devis PNO, appelez le 01 80 89 25 04 : un conseiller vous indique ce que nos assureurs partenaires proposent pour votre bien.
Construction et gros travaux : la garantie dommages-ouvrage
L'assurance habitation ne couvre pas les malfaçons d'un chantier. Ce risque relève de l'assurance dommages-ouvrage, que l'article L242-1 du Code des assurances impose à celui qui fait construire ou réaliser des travaux de construction, avant l'ouverture du chantier. Elle préfinance la réparation des désordres qui relèvent de la garantie décennale des constructeurs, sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable.
C'est un contrat à part, à souscrire en plus de votre multirisque habitation. Prévenez aussi votre assureur habitation avant une extension ou un aménagement de combles : la surface et le nombre de pièces changent, et le contrat doit suivre.
Changer d'assurance habitation quand on est propriétaire
Après un an de contrat, la loi Hamon vous autorise à résilier à tout moment, sans frais ni justification. La résiliation prend effet un mois après que l'assureur a reçu votre demande. Avant cette première année, il faut attendre l'échéance, dont la date limite vous est rappelée avec l'avis d'échéance, ou invoquer un motif prévu par la loi comme la vente du logement. Le guide sur le changement d'assurance habitation donne la marche à suivre, et le guide sur la résiliation en cours d'année liste les motifs admis.
En copropriété, ne laissez aucun jour sans couverture entre les deux contrats, puisque la responsabilité civile y est obligatoire. Et si c'est l'assureur qui a mis fin à votre contrat, après des sinistres ou un impayé, la page assurance habitation résiliée par l'assureur explique comment retrouver une couverture.
Faire établir votre devis par un courtier
Un assureur ne propose que ses propres contrats. Un courtier en présente plusieurs et vous aide à lire ce qui les sépare : plafonds, franchises, traitement des dépendances, mode d'indemnisation. La profession est réglementée et placée sous le contrôle de l'ACPR, l'autorité qui supervise les banques et les assurances en France.
Assurance en Direct exerce ce métier depuis 2004. Le devis se fait en ligne en 2 minutes, un conseiller répond au téléphone du lundi au vendredi, et nous nous chargeons de la résiliation de votre ancien contrat. Si vous assurez aussi une voiture, voyez notre page assurance auto à prix serré.