L'assurance habitation locataire est obligatoire : la loi du 6 juillet 1989 impose à celui qui loue sa résidence principale de s'assurer au moins contre les risques locatifs, c'est-à-dire l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux, et d'en remettre l'attestation au bailleur. Une multirisque habitation ajoute à ce minimum la couverture de vos biens et votre responsabilité civile.
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L'assurance habitation est-elle obligatoire pour un locataire ?
Ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989
L'article 7 de cette loi met à la charge du locataire l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Elle vaut pour les logements loués vides comme pour les meublés, dès lors qu'il s'agit de la résidence principale. Le locataire en justifie à la remise des clés, puis chaque année quand le bailleur le lui demande.
Cette obligation a une logique. Le Code civil rend le locataire responsable des dégradations qui surviennent pendant le bail, et son article 1733 le fait répondre de l'incendie sauf s'il prouve que le feu vient d'un cas fortuit, d'un vice de construction ou d'un immeuble voisin. L'assurance paie à sa place.
Les locations qui échappent à l'obligation
Les locations saisonnières et les logements de fonction ne sont pas soumis à l'obligation légale. Cela ne dispense pas de s'assurer. Le bail peut l'exiger par une clause, et la responsabilité du locataire envers le propriétaire reste la même, obligation ou non. Pour une location de vacances, regardez si votre contrat habitation comprend une garantie villégiature avant d'en souscrire une autre.
Que risque un locataire sans assurance ?
Le bailleur qui ne reçoit pas l'attestation adresse une mise en demeure au locataire. Si elle reste un mois sans effet, la loi lui laisse deux voies. Il peut faire jouer la clause résolutoire du bail, quand le contrat en contient une, ce qui conduit à la résiliation de la location. Depuis la loi ALUR, il peut aussi souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en répercuter le coût avec le loyer.
Cette seconde solution ne vous arrange pas. Le contrat choisi par le bailleur ne couvre que sa propre protection, c'est-à-dire les risques locatifs. Vos meubles et votre responsabilité envers les voisins restent sans garantie, alors que vous payez une cotisation que vous n'avez pas négociée.
Le risque le plus lourd est ailleurs. Sans contrat, un incendie ou une fuite dont vous répondez se règle sur vos propres revenus, auprès du propriétaire puis des voisins touchés.
L'attestation d'assurance habitation à remettre au bailleur
L'attestation est le document par lequel l'assureur certifie que le logement est couvert. Elle indique le nom de l'assuré, l'adresse du logement, la période de validité et la nature des garanties. Le bailleur est en droit de la demander le jour de la remise des clés : sans elle, il peut refuser de vous les confier.
Elle vous sera redemandée ensuite. La loi autorise le bailleur à la réclamer chaque année, et l'assureur en émet une nouvelle à chaque échéance.
Pour l'avoir à temps, souscrivez le contrat quelques jours avant l'état des lieux d'entrée et fixez sa date d'effet au jour où vous recevez les clés. L'attestation est délivrée par l'assureur une fois le contrat souscrit. Si la date est proche, appelez un conseiller au 01 80 89 25 04.
Assurance risques locatifs ou multirisque habitation : que choisir ?
Un locataire a le choix entre deux niveaux de contrat. Le premier suffit à la loi, le second vous protège aussi vous-même.
| Ce qui est couvert | Risques locatifs | Multirisque habitation |
|---|---|---|
| Dommages au logement loué après un incendie, une explosion ou un dégât des eaux | Oui | Oui |
| Dommages causés aux voisins et aux tiers | Seulement si le contrat prévoit le recours des voisins et des tiers | Oui |
| Vos meubles, appareils et vêtements | Non | Oui, dans la limite du capital déclaré |
| Responsabilité civile vie privée | Non | Oui |
| Vol, bris de glace, dommages électriques | Non | Selon la formule |
Ce que couvre l'assurance risques locatifs
L'assurance risques locatifs indemnise le propriétaire quand le logement est endommagé par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux dont vous répondez. Elle s'arrête là. Vos affaires détruites dans le même sinistre ne sont pas remboursées, et les dégâts causés chez le voisin ne le sont que si le contrat comporte la garantie « recours des voisins et des tiers ». Vérifiez ce point avant de signer une formule minimale.
Ce contrat convient à un logement presque vide ou à une occupation courte. Il laisse à votre charge tout ce que vous possédez.
Ce qu'ajoute la multirisque habitation
La multirisque habitation, souvent abrégée MRH, reprend les risques locatifs et couvre en plus votre mobilier, vos appareils et vos vêtements contre l'incendie, le dégât des eaux et, selon la formule, le vol ou les dommages électriques. La garantie catastrophes naturelles en fait obligatoirement partie ; elle ne joue qu'après la publication d'un arrêté interministériel.
Elle comprend aussi la responsabilité civile vie privée, qui paie les dommages que vous causez à autrui en dehors de tout contrat. Elle s'étend aux personnes qui vivent sous votre toit. Quelques situations courantes :
- votre enfant casse une vitre chez un voisin ;
- votre chien mord un passant ;
- vous blessez un ami en renversant une casserole d'eau bouillante ;
- votre machine à laver fuit et l'eau traverse le plafond de l'appartement du dessous.
Les garanties à étudier selon votre logement
La garantie vol est soumise à des conditions qu'il faut lire avant le sinistre. Certains contrats exigent un type de serrure ou des volets au rez-de-chaussée, et la plupart refusent d'indemniser un vol sans effraction quand la porte n'était pas fermée à clé.
La garantie dommages électriques rembourse les appareils détruits par une surtension ou un court-circuit. Elle a de l'intérêt dans un immeuble ancien dont l'installation n'a pas été refaite.
La protection juridique prend en charge les frais d'un litige, par exemple une retenue contestée sur le dépôt de garantie ou des travaux que le bailleur tarde à faire. Regardez si vous n'en disposez pas déjà par un autre contrat.
Vos objets emportés hors du logement, téléphone ou ordinateur portable, ne sont couverts que si le contrat le prévoit, le plus souvent par une option.
Comment estimer la valeur de vos biens
Le capital mobilier est la somme maximale que l'assureur verse pour vos biens après un sinistre. C'est vous qui le déclarez. Trop bas, il vous laisse une partie de la perte ; trop haut, il augmente la cotisation sans utilité. Voici comment l'établir.
- Parcourez le logement pièce par pièce, sans négliger la cave, le box et les placards.
- Notez pour chaque pièce les meubles, l'électroménager, les appareils électroniques, les vêtements, le linge et les équipements de sport ou de loisir.
- Inscrivez en face de chaque ligne ce que coûterait aujourd'hui le rachat d'un bien équivalent, et non le prix payé à l'époque.
- Additionnez, puis choisissez le capital proposé par l'assureur qui se situe juste au-dessus de votre total.
- Mettez à part les bijoux, les œuvres et les objets de prix : les contrats leur appliquent un plafond distinct, à déclarer séparément.
Conservez les factures et prenez des photos des pièces, rangées ailleurs que dans le logement, par exemple dans une messagerie. Elles serviront de preuve le jour d'un sinistre. Demandez aussi comment le contrat indemnise : certains déduisent la vétusté, d'autres remboursent en valeur à neuf pendant une durée fixée aux conditions générales. Refaites le calcul après un achat important ou un emménagement à deux.
Location meublée et colocation
Assurance habitation d'un locataire en meublé
Le locataire d'un meublé qui y a sa résidence principale est soumis à la même obligation que celui d'un logement vide. La particularité vient du mobilier. Le canapé, le lit et le réfrigérateur appartiennent au bailleur, et vous devez les rendre en l'état à la fin du bail. Assurez-vous que le contrat couvre ce mobilier fourni, en plus de vos affaires personnelles, et déclarez un capital qui tient compte des deux.
Assurance en colocation
En colocation, le logement doit être assuré pour tous ceux qui l'occupent. Deux montages existent : un contrat unique sur lequel figure le nom de chaque colocataire, ou un contrat par personne. Le premier évite les doublons, mais il doit être modifié à chaque départ et à chaque arrivée. La colocation entre étudiants, avec ses baux courts et ses changements fréquents, est traitée sur la page assurance habitation des étudiants et dans le guide assurance logement étudiant.
Ce qui fait le prix d'une assurance habitation locataire
Aucun tarif unique n'existe, et nous n'en affichons pas : le prix est calculé pour chaque logement. L'assureur regarde la surface et le nombre de pièces, la commune, l'étage, la présence de dépendances, le capital mobilier déclaré, le niveau de franchise et les options retenues. Vos antécédents comptent aussi : les sinistres déclarés, ou une résiliation par un précédent assureur.
Vous avez la main sur une partie de ces critères. Un capital mobilier ajusté à ce que vous possédez, une franchise un peu plus haute et des options limitées à celles qui vous servent font baisser la cotisation sans toucher au socle du contrat. Méfiez-vous en revanche des prix d'appel, dont notre article sur les assurances habitation à moins de 5 € par mois montre ce qu'ils couvrent vraiment. La page assurance habitation pas chère passe en revue les autres moyens de payer moins, et l'article sur le regroupement des contrats auto et habitation dit quand un contrat groupé avec l'auto vaut la peine.
Sinistre dans une location : qui déclare, et sous quel délai ?
Le locataire déclare le sinistre à son propre assureur, et prévient le bailleur dès que le logement est touché. Les délais sont courts : cinq jours ouvrés dans le cas général, deux jours ouvrés après un vol, avec un dépôt de plainte. Pour une catastrophe naturelle, le délai est de trente jours après la publication de l'arrêté.
Le dégât des eaux exige davantage de démarches que les autres sinistres, parce qu'il met en jeu un voisin, le propriétaire et parfois le syndic. Le constat amiable, les démarches et la répartition entre assureurs sont expliqués dans notre article dégât des eaux et assurance habitation.
Changer d'assurance habitation quand on est locataire
Après un an de contrat, la loi Hamon vous permet de résilier à tout moment, sans frais. La résiliation prend effet un mois après que l'assureur a reçu la notification. Comme votre assurance est obligatoire, vous n'envoyez rien vous-même : le nouvel assureur effectue la résiliation et veille à ce que les deux contrats se suivent sans interruption. La marche à suivre est décrite dans le guide comment changer d'assurance habitation.
Avant la fin de la première année, il reste l'échéance annuelle. L'assureur doit vous rappeler la date limite de résiliation avec l'avis d'échéance, comme le veut la loi Châtel. Un déménagement ouvre aussi une possibilité : vous pouvez faire transférer le contrat sur la nouvelle adresse ou demander sa résiliation pour changement de domicile. Les motifs admis et leurs délais sont réunis dans le guide sur la résiliation d'une assurance en cours d'année. Dans tous les cas, le nouveau logement doit être couvert le jour où vous en recevez les clés.
La situation inverse existe. Si c'est votre assureur qui a mis fin au contrat, après des impayés ou plusieurs sinistres, l'obligation d'assurance demeure et le bailleur continue de réclamer l'attestation. La page assurance habitation après résiliation explique comment retrouver un contrat.
Souscrire votre assurance locataire avec un courtier
Un assureur vous propose ses propres formules. Un courtier présente votre demande à plusieurs assureurs et retient le contrat qui correspond au logement et au budget. La profession est réglementée et placée sous le contrôle de l'ACPR, l'autorité qui supervise les banques et les assurances en France.
Assurance en Direct exerce ce métier depuis 2004. Le devis se fait en ligne en 2 minutes, un conseiller répond au téléphone du lundi au vendredi, et la résiliation de votre ancien contrat est prise en charge quand vous changez d'assureur.